Architektenhonorar: Prämie bei Kostenunterschreitung verstößt nicht gegen zwingendes Preisrecht der HOAI

Darf der Architekt neben dem ihm zustehenden Honorar nach der HOAI mit seinem Auftraggeber vereinbaren, dass er bei einer Kostenunterschreitung – also dann, wenn die vertraglich fixierte Summe der Baukosten nicht erreicht sondern unterschritten wird – die Minderkosten als Prämie erhält? Er darf! Zu diesem Ergebnis gelangte der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 22.11.2012 (Aktenzeichen: VII ZR 200/10).

Im zu Grunde liegenden Fall hatten die Bauherren mit den Architekten für die zu erbringenden Grundleistungen und zusätzlichen besonderen Leistungen bei der Errichtung eines Wohnhauses mit Tiefgarage ein Pauschalhonorar etwas unterhalb des von den Architekten ermittelten Höchstbetrags nach HOAI vereinbart. Die Bauherren hatten ferner den Wunsch, die Gesamtkosten des Bauvorhabens zu begrenzen. Aus diesem Grunde vereinbarten die Vertragsparteien am gleichen Tage eine gesonderte von Ihnen als solche bezeichnete „Zusatzvereinbarung“. Im Rahmen dieser Zusatzvereinbarung verpflichteten die Architekten sich, die Gesamtkosten in Höhe eines festgesetzten Betrags nicht zu überschreiten. Ausgenommen von den Baukosten waren einige explizit aufgeführte Positionen wie Grundstückskosten, Kosten aus nachbarschaftlichen Vereinbarungen oder ähnlichem. Weiter war folgende Regelung enthalten: „Bei Kostenunterschreitung erhalten die Architekten die Minderkosten als Prämie“. Nach Abschluss des Bauvorhabens stellte sich heraus, dass die vereinbarten Baukosten tatsächlich unterschritten worden waren. Die Architekten berechneten folglich das vereinbarte Pauschalhonorar sowie die zusätzliche Prämie in Höhe der Minderkosten infolge der Kostenunterschreitung.

Nachdem die Bauherren das geforderte Honorar zunächst beglichen hatten, gelangten sie zu der Erkenntnis, dass bei einer Addition des Pauschalhonorars sowie der Prämie für die Kostenunterschreitung das Architektenhonorar insgesamt die Höchstsätze der HOAI überschreite. Sie vertraten deshalb die Auffassung, dass ihre Vereinbarung mit den Architekten gegen das zwingende Preisrecht der HOAI verstoße und deshalb unwirksam sei. Sie forderten aus diesem Grunde das von ihnen bereits gezahlte Architektenhonorar insoweit zurück, als der Höchstsatz nach der HOAI überschritten worden war.

Im Gegensatz zu den Vorinstanzen, die ihren Entscheidungen zugrundegelegt hatten, dass die Vereinbarung einer Baukostengrenze und entsprechend die Überwachung der Einhaltung dieser Grenze Architektenleistung sei, so dass dafür vereinbartes Honorar zwingend dem Preisrecht der HOAI unterliege, gelangte der Bundesgerichtshof zu einem anderen Ergebnis: bei einer solchen Vertragsgestaltung sei der Anwendungsbereich der HOAI gemäß dessen § 1 nicht eröffnet, weil die die Baukostengarantie keine Architektenleistungen sei, so dass die als Entgelt für die Kostenunterschreitung vereinbarte Prämie auch keine Gegenleistung für Architektenleistungen sei.

Weder gehöre die übernommene Baukostengarantie zu den Grundleistungen, welche die Leistungen umfassen, die zur ordnungsgemäßen Erfüllung eines Auftrags – in concreto also für die Errichtung eines Wohnhauses – allgemein erforderlich sind. Hierzu gehören zwar Planungsleistungen, die erforderlich sind, um eine vereinbarte Baukostenobergrenze einzuhalten. Im konkreten Falle hatten die Architekten aber durch eine gesonderte Zusatzvereinbarung eine Baukostengarantie dergestalt übernommen, dass sie sich verpflichtet hatten, bei einer Überschreitung die Mehrkosten verschuldensunabhängig zu tragen. Dies gehe über die Grundleistungen hinaus.

Noch sei die Baukostengarantie  „Besondere Leistung“ im Sinne des zwingenden Preisrechts der HOAI: solche besonderen Leistungen können zu den Grundleistungen hinzu oder an deren Stelle treten, wenn besondere Anforderungen an die Ausführung des Auftrags gestellt werden, welche über die allgemeinen Leistungen hinausgehen oder diese ändern. Solche besonderen Leistungen im Sinne der HOAI begründen die Berechnung eines gesonderten Architektenhonorars nur dann, wenn diese Leistungen im Verhältnis zu den Grundleistungen einen nicht unwesentlichen Mehraufwand verursachen und das Honorar dafür schriftlich vereinbart worden ist. Mit der Vereinbarung einer Baukostengarantie haben die Parteien eines Architektenvertrags – so der BGH –  jedoch keine besonderen Anforderungen an die Ausführung des Auftrags gestellt. Die Baukostengarantie erweitere nicht den Leistungskatalog des Architekten. Sie begründe keine Verpflichtung des Architekten die Kosten einzuhalten sondern lediglich seine Verpflichtung, die Mehrkosten bei einer Überschreitung zu übernehmen. Dies sei lediglich eine Regelung der Folgen einer Baukostenüberschreitung begründe aber keine besonderen Anforderungen an die Ausführung des Architektenauftrags.

Auch den weiteren Ansatz der Vorinstanzen, wonach für eine solche Baukostengarantie, die mit keiner Grundeistung vergleichbar ist, nach dem zwingenden Preisrecht in der HOAI gemäß § 5 Abs. 4 Satz 3 ein Zeithonorar zu vereinbaren wäre, kassierte der Bundesgerichtshof mit einer schallenden Ohrfeige: dies sei „ein ersichtlich vernunftswidriger Honoraransatz“. Die vorgenannte Vergütungsregelung belege, dass die HOAI mit Leistungen in diesem Sinne an solche Leistungen gedacht habe, die man mit Stundensätzen bewerten kann. Eine Baukostengarantie sei schon im Ansatz nicht mit Stundensätzen zu bewerten, so dass es sich verbiete, eine solche mit Grundleistungen überhaupt nicht vergleichbare Leistung dem zwingenden Preisrecht der HOAI zu unterwerfen.

Schließlich erteilte der Bundesgerichtshof auch einem letzten Argument der Vorinstanzen eine Absage: so könne das zwingende Preisrecht der HOAI bei der Bemessung des Architektenhonorars auch nicht in dem Sinne erweiternd ausgelegt werden, dass die vereinbarte Prämie für eine Kostenunterschreitung einen besonders engen Zusammenhang mit Planungsleistungen aufweise. Zwar sei es richtig, dass die HOAI nicht zuletzt auch das Ziel verfolge, die Qualität der Tätigkeit der Architekten zu sichern, und dass eine Baukostengarantie unter Umständen zu Kostensenkungen „um jeden Preis“ auf Kosten der Qualität des Bauwerks führen könnte. Andererseits stellte der Bundesgerichtshof klar, dass die HOAI die auch für Architekten geltende Vertragsfreiheit grundsätzlich unberührt lasse. Sie könne lediglich öffentliches Preisrecht regeln. Eine derart erweiternde Auslegung wie von den Vorinstanzen vorgenommen lasse auch außer Betracht, dass auch das zwingende Preisrecht der HOAI grundrechtskonform zu interpretieren sei. Eine solche Interpretation hat aber vor allen Dingen auch das Grundrecht der Berufsfreiheit , welches selbstverständlich auch für Architekten gilt, zu beachten.

Zusammenfassend lässt die Baukostengarantie sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs deshalb nicht unter die Leistungsbilder, die in der HOAI geregelt sind, einordnen. Aus diesem Grunde verstößt die vertraglich vereinbarte Prämie für den Fall der Kostenunterschreitung eben nicht gegen das zwingende Preisrecht der HOAI, weil diese insoweit gar nicht anwendbar ist.

Es bietet sich hier also für Architekten durchaus die verlockende Möglichkeit, mit ihren Auftraggebern ein Architektenhonorar zu vereinbaren, welches insgesamt letztlich über den Höchstsätzen der HOAI liegt. Der Bundesgerichtshof verschweigt hingegen in seiner Entscheidungsbegründung auch nicht die Kehrseite der Medaille: eine solche Baukostengarantie ist für den Architekten mit einem erheblichen Risiko verbunden, welches auch durch sorgfältige Planung und Kostenermittlung allenfalls eingedämmt werden kann – keinesfalls jedoch gänzlich kontrollierbar wird. Dafür ist das mit Planungsleistungen verbundene Risiko der mit Bauvorhaben naturgemäß verbundenen Unwägbarkeiten, die sich letztlich erheblich kostensteigernd auswirken können, schlicht und ergreifend zu groß! Allgemein werde deshalb Architekten und Ingenieuren auch davon abgeraten, solche Baukostengarantien abzugeben – so der Bundesgerichtshof.

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Über Rechtsanwalt Jochen Harms

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