Arglistiges Verschweigen eines Baumangels bei unterlassener Bodenuntersuchung

Auch bei Geltung der fünfjährigen Gewährleistungsfrist für Baumangel kann den Bauunternehmer selbst nach Ablauf dieser Frist die „Haftung treffen“. Einen solchen Fall hatte der Bundesgerichtshof kürzlich zu entscheiden (Az.: VII ZR 116/10 – Urteil vom 08.03.2012).

In diesem Fall hatte ein Bauträger sich verpflichtet, ein Grundstück auf einer ehemaligen Industriebrache an den Käufer zu übertragen und auf diesem Grundstück ein Reihenmittelhaus zu errichten. Bestandteile des Vertrags waren unter anderem die seinerzeit gültigen technischen Bestimmungen der VOB und alle bestehenden DIN-Vorschriften.

Aus diesen ergab sich wiederum die Verpflichtung des Bauträgers, eine den Bodenverhältnissen entsprechende Gründung zu erstellen. Hierfür waren seinerseits nach der damals einschlägigen DIN 1054 (1976) detailliert beschriebene Bodenuntersuchungen erforderlich. Der Bauträger hat diese Untersuchungen unterlassen, obwohl er auch schon an anderer Stelle auf jenem Areal Reihenhäuser errichtet hatte, so dass er um die Unterschiedlichkeit der einzelnen Parzellen als Folge der unterschiedlichen vorherigen Nutzung wusste. Er ging jedoch davon aus, dass gewisse Unterschiede und punktuelle Lockerstellen schon durch die Beschaffenheit der von ihm erstellten Stahlbetonsohle problemlos und statisch unbedenklich überbrückt würden.

Es kam zu erheblichen Rissbildungen am Haus – nach Ablauf der fünfjährigen Gewährleistungsfrist!

Dies half dem Bauträger jedoch nicht: der Bundesgerichtshof stellte fest, dass es für die Annahme des arglistigen Verschweigens eines Baumangels nicht erforderlich sei, dass der Bauunternehmer bzw. der Bauträger die Folgen der vertragswidrigen Ausführung – wie hier die nicht ausreichende Gründung mit der Folge der Rissbildung – bewusst in Kauf nehme. Ausreichend für die Annahme eines arglistigen Verschweigens eines Baumangels sei vielmehr schon, dass er diese Vertragswidrigkeit (in concreto: die unterlassene Bodenuntersuchung) und das sich daraus ergebende Risiko erkenne, seinem Vertragspartner gleichwohl nicht mitteile. Seine Hoffnung – die von ihm trotz unterlassener Bodenuntersuchung erstellte Gründung werde schon ausreichen – lasse seine Arglist nicht entfallen.

Der Bundesgerichtshof ließ sich bei seiner Entscheidung davon leiten, dass der Bauträger das Areal und die dort vorhandenden erheblichen Unterschiede der Bodenverhältnisse der einzelnen Parzellen kannte, er gar Kenntnis davon hatte, dass auf dem Grundstück des Käufers breite und tief gehende Fundamentreste vorhanden waren und andererseits wohl auch mit Lockerstellen zu rechnen war und ihm schließlich die einschlägigen technischen Bestimmungen der VOB/C aufgrund jahrelanger beruflicher Erfahrung geläufig waren. Vor diesem Hintergrund sei von einem vorsätzlichen Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik auszugehen mit der Folge, dass das Risiko bestand, dass der Boden eben nicht hinreichend tragfähig sein könnte.

Genau auf dieses Risiko infolge der unterlassenen Bodenuntersuchung aber hätte der Bauträger seinen Käufer hinweisen müssen, um dem Vorwurf des arglistigen Verschweigens eines Baumangels zu entgehen.

Im Ergebnis kann der Bauträger bzw. dessen Erben, die als Rechtsnachfolger in Anspruch genommen wurden, sich nicht auf die Verjährung der Gewährleistungsansprüche berufen.

Zwar war auf diesen Fall noch das BGB in der Fassung vor der Schuldrechtsmodernisierung anzuwenden. Im Ergebnis bleibt aber festzuhalten, dass auch nach der heutigen Rechtslage die fünfjährige Gewährleistungsfrist bei arglistigem Verschweigen eines Baumangels nicht gilt (§ 634a Abs. 3 S. 1 BGB). Auch kann der Bauunternehmer / Bauträger sich bei arglistigem Verschweigen eines Baumangels nicht auf einen eventuell vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen (§ 639 BGB).

Deshalb meine dringende Empfehlung an Sie: sparen Sie nicht am falschen Ende! Eine solche Einsparung kann sich zu guter Letzt bitter rächen. Werden Sie in einem solchen Falle von einem Käufer in Anspruch genommen, so lassen Sie Ihre Aussichten in dieser Auseinandersetzung rechtzeitig juristisch prüfen, damit Sie sich sachgerecht positionieren können.

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Über Rechtsanwalt Jochen Harms

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