Baukostenüberschreitung ist Verletzung der Pflichten aus Architektenvertrag!

Haben Auftraggeber und Architekt im Rahmen des Architektenvertrags unter anderem auch einen verbindlichen Kostenrahmen vereinbart und kommt es dann durch die vertragliche Tätigkeit des Architekten zu einer erheblichen Baukostenüberschreitung, ohne dass der Architekt den Auftraggeber rechtzeitig darauf hingewiesen hätte, schuldet der Architekt dem Auftraggeber wegen Verletzung seiner Pflichten aus dem Architektenvertrag gemäß §§ 611, 634 Nr. 4, 281 BGB Schadensersatz (OLG Frankfurt a.M. vom 15.12.2011 – AZ.: 12 U 71/10).

Im zu Grunde liegenden Fall war der Architekt von seinem Auftraggeber beauftragt worden, ein Konzept zu entwickeln, welches den  Verkauf eines vorhandenen Objekts sowie die Planung und den Neubau zweier Objekte auf dem Nachbargrundstück umfasste. Der Architekt kalkulierte die voraussichtlichen Kosten mit insgesamt 356.000 € und teilte dies dem (Noch-)Interessenten schriftlich mit. Dieser erteilte daraufhin mündlich den umfassenden Architektenauftrag.

Der Architekt überschritt den Kostenrahmen bei der Ausführung des Architektenvertrags derart, dass der Auftraggeber die Fertigstellung eines Objekts wirtschaftlich nicht mehr stemmen konnte. Die Kredite wurden gekündigt und die Zwangsversteigerung der Objekte angedroht.

Zunächst sah das Gericht es aufgrund der Kalkulation und der Angaben eines Zeugen als erwiesen an, dass hier ein verbindlicher Rahmen für die Baukosten vereinbart worden war, weil dem Architekten das Investitionskonzept des Auftraggebers bekannt gewesen sei und er darauf basierend seine Kalkulation erstellt habe. Vorliegend sei dem Architekten deshalb die besondere Investitionslage des Auftraggebers bekannt gewesen. Ferner sei eines der Objekte als Renditeobjekt im Rahmen der Gesamtplanung vorgesehen, was dem Architekten ebenfalls bekannt gewesen sei. Vor diesem Hintergrund sei im konkreten Fall von einem verbindlich vereinbarten Rahmen für die Baukosten auszugehen.

Weiter obliege  dem Architekten die vertragliche Pflicht zur fortlaufenden Ermittlung und Fortschreibung der voraussichtlichn Baukosten und damit verbundene Hinweis- und Beratungspflichten  in den jeweiligen Leistungsphasen. Gerade wenn das Objekt erkennbar zu Renditezwecken diene, schulde der Architekt den Baukosten erhöhte Aufmerksamkeit.

Bei einer Differenz zwischen den Kosten gemäß Schätzung in Höhe von 107.000 € und tatsächlichen Kosten alleine für den Rohbau in Höhe von 179.000 € liege die Vermutung nahe, dass schon von völlig falschen Ausgangswerten ausgegangen worden sei, was für sich selbst schon eine Verletzung der Pflicht aus dem Architektenvertrag begründen könne. Das Gericht sah in der Baukostenüberschreitung trotz unveränderter Ausführung im konkreten Fall sogar einen groben Architektenfehler, so dass es dem Architekten insoweit auch keinerlei Toleranzspielraum zubilligte. Das Gericht sah eine Verletzung von vertraglichen Pflichten des Architektenvertrags hier auch darin, dass durch eine sehr niedrige anfängliche Kostenschätzung der Entschluss des Auftraggebers zur Durchführung nachhaltig gefördert worden sei. Auch habe der Architekt den Auftraggeber durch unterlassene Kostenkontrolle in den jeweiligen Leistungsphasen jeglicher Möglichkeit beraubt, die weitere Durchführung im Hinblick auf die Kosten anzupassen. Der Auftraggeber konnte – als er schließlich von der Baukostenüberschreitung erfuhr – nicht mehr durchgreifend gegensteuern.

Nach alledem billigte das Gericht dem Auftraggeber einen Schadensersatzanspruch dem Grunde nach zu.

Es sah diesen aber auch der Höhe nach gegeben! Zwar liege in einer reinen Baukostenüberschreitung noch kein Schaden, weil den Mehrkosten auch ein entsprechender Mehrwert gegenüber stehen kann. Angesichts besonderer Umstände im zu entscheidenden Einzelfall jedoch nahm das Gericht zugunsten des Auftraggebers einen ersatzfähigen Schaden an, weil schon vor der Durchführung ein Käufer gefunden war, der einen festen Preis für das noch zu errichtenden Gebäude zahlen wollte, jedoch aufgrund ebenfalls vom Architekten verschuldeter Umstände vom Kauf Abstand nahm, der Auftraggeber aufgrund der Mehrkosten das Objekt nicht mehr stemmen konnte und daher gezwungen war, das Haus im Rohbau zu äußerst ungünstigen Konditionen zu veräußern etc.

Richten Sie Ihre Vertragsregelungen auf diese Rechtsprechung ein! Besteht Ihr Auftraggeber auf verbindliche Vereinbarung der Baukosten, so beachten Sie die Ihnen obliegenden fortlaufenden Pflichten zur Kontrolle und Beratung. Deren Verletzung kann die Verpflichtung zum Schadensersatz nach sich ziehen! Lassen Sie sich bei der Gestaltung Ihrer Vertragswerke wie auch im Fall einer drohenden Auseinandersetzung rechtzeitig beraten!

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Über Rechtsanwalt Jochen Harms

In mittlerweile nahezu 15 Jahren anwaltlicher Tätigkeit habe ich mich vornehmlich den Fragen des privaten Versicherungsrechts sowie des privaten Bau- und Architektenrechts verschrieben. Ich habe die entsprechenden Fachanwaltslehrgänge erfolgreich absolviert und biete Ihnen durch regelmäßige Fortbildung Gewähr dafür, stets "up to date" zu sein. Außerdem bearbeite ich alle im Zusammenhang mit dem Agrarrecht auftretenden Rechtsfälle und bilde mich auch in diesem Bereich regelmäßig fort. Auch in der Sache praktikable Lösungen für Ihr individuelles Problem finde ich regelmäßig durch interdisziplinäre Zusammenarbeit mit Praktikern - also Leuten vom Fach. Kontaktieren Sie mich! Ich freue mich, Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem behilflich sein zu dürfen und eine individuelle Lösung anzubieten!
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