Bundesgerichtshof erklärt AGB-Klausel zum Vorpachtrecht für unwirksam

In einem ganz aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof (Urteil vom 24.11.2017 – LwZR 5/16) entschieden, dass die nachfolgend zitierte Klausel zum Vorpachtrecht unwirksam ist:

»Dem Pächter wird für die in § 1 aufgeführten Pachtflächen ein Vorpachtrecht eingeräumt.«

Diese Klausel hatte der Pächter  in seinem häufiger von ihm verwendeten Vertragsmuster vorgesehen, welches dann auch Vertrag zwischen den Parteien des folgenden Rechtstreits geworden ist.

Als es zum Ablauf der Pachtzeit und zur anderweitigen Verpachtung nach Ablauf der Pachtzeit an eine andere Pächterin kam, machte der erste Pächter von eben diesem Vorpachtrecht Gebrauch. Er wollte die Flächen weiterhin pachten!

In dem anschließenden Rechtstreit begehrte der erste Pächter die Feststellung, dass aufgrund der Ausübung seines Vorpachtrechts ein Pachtvertrag über die ursprüngliche Pachtzeit hinaus mit ihm zu Stande gekommen sei. Dieser Auffassung schlossen sich sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht an.

Auf die daraufhin eingelegte Revision entschied der Bundesgerichtshof jedoch, dass der Pachtvertrag nicht durch Ausübung des Vorpachtrecht des ersten Pächters zwischen ihm und dem Eigentümer zu Stande gekommen sei. Denn die Klausel zum Vorpachtrecht sei intransparent und benachteilige den Eigentümer, weil er allein aus dieser Klausel nicht habe erkennen können, welche wirtschaftlichen Belastungen und Nachteile im Einzelnen mit der Klausel für ihn verbunden seien. Die Klausel enthalte überhaupt keine Regelung zu der Frage, wann genau von dem Vorpachtrecht Gebrauch gemacht werden könne – weder die Frage, während welcher Zeitdauer, noch die Frage, für wie viele Fälle das Vorpachtrecht eingeräumt werde, sei in der Klausel geregelt worden.

Dieses sah der Bundesgerichtshof als Verstoß gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 S. 2 BGB an. Nach alledem benachteilige eine dermaßen unkonkrete Regelung des Vorpachtrechts den Eigentümer unangemessen, so dass der Bundesgerichtshof die Klausel folgerichtig als unwirksam erachtete.

Als Folge dessen ist zwischen dem ersten Pächter und dem Eigentümer kein weiterer Pachtvertrag über die erste Pachtzeit hinaus zustandegekommen. Vielmehr ist der Pachtvertrag zwischen Eigentümer und der zweiten Pächterin wirksam zustandegekommen.

Bedenken Sie, dass Sie sich in einer vergleichbaren Situation durch eine solche Klausel möglicherweise in die trügerische Gewissheit wiegen, dass Sie mit den Pachtflächen auch über die Pachtzeit hinaus wirtschaften können, weil Sie ja ein Vorpachtrecht in Ihrem Vertrag vereinbart haben. Dieser Gewissheit hat der BGH nun den Boden entzogen: der Verpachtung an andere Pächter steht eine solche Klausel nicht entgegen – Ihnen fehlen im schlimmsten Falle einkalkulierte Wirtschaftsflächen! Lassen Sie deshalb in jedem Falle Ihre Pachtverträge vor dem Abschluss vom juristischen Fachmann auf ihre Wirksamkeit überprüfen, um zu gewährleisten, dass Ihr Pachtvertrag auch eine nachvollziehbare und damit wirksame Regelung  zum Vorpachtrecht enthält. Nur so können Sie auch über die Pachtzeit hinaus sicher mit den Flächen planen!

 

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