Entstehung von Dauergrünland – Schadensersatzpflicht des Pächters?

Streitigkeiten zwischen Pächter und Verpächter können im Zusammenhang mit der Rückgabe des Pachtgegenstands am Ende der Pachtzeit unter vielen denkbaren Gesichtspunkten entstehen. Insbesondere entzünden sich solche an dem Zustand, in welchem der Pachtgegenstand am Ende der Pachtzeit zurückzugeben ist – gegebenenfalls entsteht eine Schadensersatzpflicht des Pächters! Mit einer solchen Streitigkeit hatten sich das Amtsgericht Ratzeburg sowie das Oberlandesgericht Schleswig in den Jahren 2015 und 2016 zu befassen.

Der Streitigkeit liegt folgender verkürzter Sachverhalt zu Grunde:

Der beklagte Pächter hatte Grundstücke zur landwirtschaftlichen Nutzung gepachtet. Diese Grundstücke waren zwar mit „A“ für Ackerland gekennzeichnet. Sie waren allerdings bei der Übergabe als Grünland genutzt. Der Pächter, der sich mit der Haltung und der Zucht von Pferden befasst, nutzte diese Grundstücke auch weiterhin als Grünland. Nach geltendem Recht zur Zeit der Übergabe der Pachtgrundstücke durften diese unabhängig von der Dauer der Nutzung als Grünland in Ackerland umgewandelt werden. Während der Laufzeit des Pachtvertrages trat jedoch eine rechtliche Änderung ein, nach der Grundstücke, die mehr als fünf Jahre lang als Grünland genutzt worden sind, einem Umbruchverbot unterliegen, welches letztlich seine rechtliche Grundlage in Vorgaben des Europarechts hat. Im konkreten Falle kam noch hinzu, dass die Grundstücke in einem zwischenzeitlich ausgewiesenen europäischen Vogelschutzgebiet und darüber hinaus teilweise auch in einem ausgewiesenen FFH-Gebiet (Schutzgebiet nach der Flora-Fauna-Habitat-Richtlinie) liegen. Dies aber hat zur Folge, dass Dauergrünland entstand. Denn ein Umbruch der bis dato als Grünland genutzten Flächen in Ackerland wäre nur noch dann möglich, wenn zugleich nachgewiesen würde, dass Ersatzflächen in dem selben Schutzgebiet als Grünland wiederhergestellt werden. Der Pächter nutzte die Grundstücke gleichwohl fortwährend als Grünland. Infolgedessen konnten die Flächen nach der Rückgabe am Ende der Pachtzeit vom Verpächter nicht mehr in Ackerland umgewandelt werden. Der Verpächter pochte deshalb auf eine Schadensersatzpflicht des Pächters.

Das Amtsgericht (Landwirtschaftsgericht) verurteilte den Pächter zu Schadensersatzzahlung i.H.v. ca. 100.000 €. Die dagegen erhobene Berufung wurde durch das Oberlandesgericht Schleswig zurückgewiesen.

Indem er die als Ackerland verpachteten Flächen fortwährend lediglich als Grünland genutzt habe, habe er es dazu kommen lassen, dass nach Änderung der rechtlichen Rahmenbedingungen Dauergrünland entstanden sei – eine Nutzung als Ackerland also nur unter erschwerten Bedingungen oder gar nicht mehr möglich sei. Dadurch habe er die bisherige landwirtschaftliche Nutzung der gepachteten Flächen letztlich geändert  – und zwar über die Pachtzeit hinaus. Er habe es angesichts der Änderung der Rechtslage unter Verstoß gegen seine sich aus dem Pachtvertrag ergebenden Pflichten unterlassen, das Umbruchverbot abzuwenden. Er hätte vielmehr als Pflicht aus dem Pachtvertrag die Ackerfähigkeit der Flächen sichern müssen, indem er diese mindestens alle fünf Jahre anders hätte verwenden müssen als lediglich Gras oder Grünfutter zu gewinnen. Hierzu sei nur er allein als Pächter in der Lage gewesen, der Verpächter habe keine Einflussmöglichkeiten darauf gehabt. Dass der Pächter es unterlassen habe, ein Umbruchverbot als Folge der geänderten rechtlichen Rahmenbedingungen zu vermeiden, stelle sich als Verstoß gegen § 596 Abs. 1 BGB dar. Nach dieser Vorschrift ist der Pächter verpflichtet, die Pachtsache nach Beendigung des Pachtverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der einer bis zur Rückgabe fortgesetzten ordnungsmäßigen Bewirtschaftung entspricht. Als Folge dieser Pflichtverletzung ergebe sich seine Schadensersatzpflicht gemäß § 280 Abs. 1 S. 1 BGB. Zwar habe ein Pächter grundsätzlich die Möglichkeit, sich insoweit vom Verschulden zu entlasten. Dies aber sei dem Pächter im konkreten Falle nicht gelungen. Denn die Problematik desDauergrünland-Umbruchs spiele eine große Rolle in landwirtschaftlichen Kreisen. Die Änderungen der rechtlichen Rahmenbedingungen waren Gegenstand vieler Veröffentlichungen. Der Pächter habe deshalb den drohenden Verlust der Ackerfähigkeit erkennen und tätig werden müssen. Dazu sei er auch verpflichtet, obwohl die Flächen auch bis zur Übergabe an ihn nur als Grünland genutzt worden waren und obwohl er diese lediglich zum Zwecke der Pferdezucht unterhalten habe und auch hier nur auf Grünland angewiesen gewesen sei.

Es bleibt abzuwarten, wie der Bundesgerichtshof in dieser Angelegenheit entscheiden wird. Sobald die Entscheidung veröffentlicht sein wird, werden Sie auf diesen Seiten informiert.

Bemerkenswert ist gleichwohl, wie weit die Verpflichtung des Pächters zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung tatsächlich reicht. Im konkreten Falle haben die Instanzgerichte den Pächter als dazu verpflichtet gesehen, nach Maßgabe geänderter rechtlicher Rahmenbedingungen tätig zu werden, obwohl der Pachtgegenstand ihm ursprünglich in genau dem tatsächlichen Zustand überlassen worden war, in dem er diesen auch während der gesamten Pachtzeit weitergenutzt hat. Gleichwohl hätte er die gepachteten Flächen nach Auffassung der Instanzgerichte rechtzeitig anders nutzen müssen, um die Ackerfähigkeit auch bei Rückgabe der Pachtgrundstücke an den Verpächter zu gewährleisten!

Lassen Sie sich rechtzeitig fachlich beraten, sollten Sie sich angeblichen Schadenersatzansprüchen aus Pachtvertrag ausgesetzt sehen. Sowohl bei der Frage, ob überhaupt eine Pflichtverletzung vorliegt, aufgrund derer eine Schadenersatzpflicht besteht, als auch bei der Frage, ob das insoweit erforderliche Verschulden entkräftet werden kann, lassen sich je nach Einzelfall möglicherweise Argumente für Ihre Position finden.

Anmerkung:

Der BGH hat die Revision des Beklagten gegen das Urteil des OLG Schleswig am 28.04.2017 zurückgewiesen und die Sichtweise des OLG Schleswig – wenn auch mit in Details abweichender rechtlicher Begründung – bestätigt (Az.: LwZR 4/16). Das Urteil des OLG Schleswig ist damit rechtskräftig.

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Über Rechtsanwalt Jochen Harms

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