Grundstücksverkehrsgesetz – Wann benötigt ein Landwirt ein Grundstück dringend zur Aufstockung seines Betriebs?

Das Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG) soll den land- und forstwirtschaftlichen Grundstücksverkehr beschränken, um »ungesunde Verteilung des Grund und Bodens« zu verhindern. Dadurch sollen land- und forstwirtschaftliche Grundstücke letztlich vorrangig eben der landwirtschaftlichen Nutzung vorbehalten bleiben und der Preisspekulation entzogen werden. Nach § 9 Abs. 2 GrdstVG liegt eine solche vom Gesetz nicht gewünschte ungesunde Bodenverteilung dann vor, wenn ein Grundstücksverkauf den Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Denn Grund und Boden ist in der Land- und Forstwirtschaft der maßgebende Produktionsfaktor – allein: Er steht nicht in unbeschränktem Umfang zur Verfügung. Aus diesem Grunde soll durch das Gesetz gewährleistet werden, dass landwirtschaftlicher Grundbesitz in erster Linie den Landwirten zugute kommt und vorbehalten bleibt, die ihn selbst bewirtschaften. Diese Grundsätze legt der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung vom 28.04.2017 (Az.: BLw 1/15) anschaulich dar und bestätigt mit dieser Begründung letztlich, dass der zuständige Landkreis einem Grundstückskaufvertrag die Genehmigung zu Recht nicht erteilt hatte.

Der Sachverhalt:

Eine nicht als Landwirtin tätige Verkäuferin wollte in Ihrem Eigentum stehenden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz in einer Gesamtgröße von 83,86 ha zum Preis von 1.450.000 € an einen Bankkaufmann veräußern, der in etwa 10 Jahren – nach Eintritt in seinen Ruhestand – diese Flächen selber bewirtschaften wollte. Der betroffene Grundbesitz war verpachtet und wurde landwirtschaftlich genutzt. Da es sich nach alledem um landwirtschaftlichen bzw. forstwirtschaftlichen Grundbesitz von mehr als 2 ha Größe handelte, war nach den Vorschriften des Grundstücksverkehrsgesetzes die Genehmigung durch den zuständigen Landkreis einzuholen. Während der Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts übte ein Siedlungsunternehmen das Vorkaufsrecht nach § 12 GrdstVG i.V.m. § 4 Reichssiedlungsgesetz (RSiedlG) aus, weil ein von ihm benannter Landwirt dringenden Aufstockungsbedarf habe, zum Erwerb der betroffenen Flächen bereit und im Übrigen auch in der Lage sei, die betroffenen Flächen zu den Bedingungen des Kaufvertrags zu erwerben. Aus diesem Grunde versagte der zuständige Landkreis die Genehmigung der Grundstücksveräußerung an den Bankkaufmann, wogegen dieser sich vor Gericht zur Wehr setzte – in letzter Instanz vor dem Bundesgerichtshof jedoch ohne Erfolg.

Die Entscheidungsgründe:

Bei der Entscheidung hat der Bundesgerichtshof sich ausführlich mit der Frage beschäftigt, wann der für das Vorkaufsrecht erforderliche dringende Aufstockungsbedarf des Landwirts besteht. Dabei legte der Bundesgerichtshof dar, dass Landwirte auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Eigenland und Pachtland angewiesen seien und jeder Schritt auf dem Weg zur Erreichung dieses ausgewogenen Verhältnisses eine strukturelle Verbesserung des landwirtschaftlich Betriebes darstelle. Das aber begründe den erforderlichen Aufstockungsbedarf. Dringend sei dieser Aufstockungsbedarf, wenn darüber hinaus nach wirtschaftlichen und agrarstrukturellen Gesichtspunkten in mittel- und langfristiger Perspektive eine gesteigerte Notwendigkeit für den Erwerb der Flächen durch den Landwirt vorliege. Dabei hat der Bundesgerichtshof die Hürden für die Annahme eines dringenden Aufstockungsbedarf sehr niedrig angesetzt. Es komme danach nicht auf ein starres Verhältnis nach Prozentsätzen von Pachtflächen und Eigentum an. Vielmehr seien alle Umstände des Einzelfalles zu beurteilen, um beantworten zu können, ob ein Landwirt das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes dringend benötige oder nicht. Maßgeblich seien die konkreten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Grundsätzlich sei eine Erhöhung des Eigenlandanteils um so eher dann dringend geboten, wenn die Verlängerung von Pachtverhältnissen in der betroffenen Region unsicherer erscheine. Auch könne dringender Aufstockungsbedarf sich daraus ergeben, dass die zu erwerbenden Flächen gegenüber gepachteten Flächen eine deutlich bessere Lage zum Hof bzw. zur Hofstelle haben und deshalb besonders geeignet sind, auch die Wirtschaftlichkeit der Betriebsführung zu verbessern.

Demgegenüber stelle der Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen durch einen Nichtlandwirt selbst dann eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden dar, wenn der Erwerber die Flächen langfristig an Landwirte verpachten wolle. Der Landwirt, der auf diese Weise lediglich sein Pachtland erweitern könne, erreiche keine dem Eigentum an diesen Flächen vergleichbare sichere Grundlage für seine langfristig auszulegenden Betriebsdispositionen.

Dem Bankkaufmann könne im vorliegenden Falle auch nicht helfen, dass er selber in 10 Jahren die Flächen bewirtschaften wolle. Das mache ihn – so der Bundesgerichtshof – nicht schon selbst zu einem Landwirt. Denn die bloß unverbindliche und nicht näher konkretisierte Absichtserklärung, die landwirtschaftliche Bewirtschaftung der betroffenen Flächen ein Jahrzehnt später selber aufnehmen zu wollen, reiche dafür nicht aus.

Nach alledem bleibt festzuhalten, dass der Bundesgerichtshof den Versuch unternimmt, zur vom Grundstücksverkehrsgesetz gewollten gesunden Verteilung von Grund und Boden beizutragen, indem er die Hürden für die Annahme des dringenden Aufstockungsinteresses von Landwirten und damit für die Begründung eines Vorkaufsrechts zu Gunsten dieser Landwirte nach dem Grundstücksverkehrsgesetz sehr niedrig ansetzt. Wenn aber ein Landwirt die betroffenen Flächen zur Aufstockung seines Betriebes dringend benötige und zum Erwerb bereit und in der Lage sei, die Flächen zu den Bedingungen des Kaufvertrags zu erwerben, dann sei die Versagung der Genehmigung des Kaufvertrags ohne weiteres erforderlich, um die Ziele des Grundstücksverkehrsgesetzes zu erreichen – so der Bundesgerichtshof wörtlich. Denn der Eigentumserwerb durch einen dringend aufstockungsbedürftigen Landwirt sei stets besser geeignet als die bloße Fortsetzung einer bis dahin bestehenden Verpachtung, um die dauerhafte landwirtschaftlich Verwendung des Grundstückes zu sichern.

Letztlich wird die Rolle der Landwirte gegenüber Nichtlandwirten durch diese Entscheidung gestärkt, was insbesondere vor dem Hintergrund der steigenden Bodenpreise von enormer Bedeutung ist.

 

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