Planung des Architekten trotz Einhaltung der Vereinbarung mit Bauträger mangelhaft

Die provokative Überschrift lässt aufhorchen: kann eine Planung des Architekten, durch welche dieser die wörtlichen Vereinbarungen mit seinem Auftraggeber – einem Bauträger – umsetzt, wirklich mangelhaft sein? Sie kann! Diese Erfahrung musste ein Architekt in einer neuen Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu seinem Leidwesen machen (Urteil vom 20.12.2012, Aktenzeichen: VII ZR 209/11).

Im zu Grunde liegenden Sachverhalt ging es um einen Bauträger, welcher – allerdings nur der äußeren Erscheinung nach –Reihenhäuser errichten und verkaufen wollte.  Tatsächlich war es jedoch so, dass es sich um ein Gesamtobjekt auf ungeteiltem Grund handelte. Die Einheiten sollten wie Wohnungseigentum jeweils getrennt veräußert werden. Zwischen dem Bauträger und dem beauftragten Architekten gab es die Vereinbarung, dass die Trennwände zwischen den Einheiten einschalig zu planen sind. Planender Architekt und Bauträger gingen dabei von einem Konzept so genannter „senkrecht geteilter Wohneinheiten“ aus. Damit einhergehend herrschte zwischen den Vertragsparteien Übereinstimmung dahin, dass auf die zweischalige Ausführung der die Einheiten trennenden Wände unter Inkaufnahme von Einbußen beim Schallschutz verzichtet werden sollten. Architekt und Bauträger hatten schlicht den Schallschutz bei Geschosswohnungen zu ihrem Maßstab gemacht, obwohl zum Zeitpunkt der Planung Einfamilien-Reihenhäuser nach den anerkannten Regeln der Technik bereits mit zweischaligen Haustrennwänden auszuführen gewesen wären, wodurch ein entsprechendes Schallschutzniveau von mindestens 62 dB hätte gewährleistet sein müssen.

Bei dem anschließenden Verkauf der Einheiten musste der Bauträger empfindliche Einbußen hinnehmen: die Erwerber der Einheiten nahmen den Bauträger erfolgreich auf Minderung des Kaufpreises in Anspruch, weil die Objekte lediglich durch eine einschalige Wand von benachbarten Objekten getrennt und der erforderliche Schallschutz nicht eingehalten worden sei.

Der Bauträger seinerseits nahm den Architekten aus diesem Grunde auf Schadensersatz wegen mangelhafter Planung in Anspruch.

Der Bundesgerichtshof nahm dieses Verfahren zum Anlass, Ausführungen dazu zu machen, wann die Planung eines Architekten mangelhaft ist. Um dies zu ermitteln, sei in einem ersten Schritt nach dem maßgebenden subjektiven Mangelbegriff durch Auslegung des Vertrags zu ermitteln, welche Beschaffenheit die Planung nach den Vereinbarungen des Architekten und des Bauträgers haben sollte. Hierzu stellte der Bundesgerichtshof darauf ab, dass der Architekt nach dem Vertragszweck wusste, dass sein Auftraggeber – ein Bauträger – das Objekt letztlich nur zu dem Zweck realisierte, um anschließend die einzelnen Einheiten veräußern zu können. Der Architekt habe deshalb auch davon ausgehen können, dass seine Planung nicht zuletzt dem Zwecke dient, dass der Bauträger den Erwerbern mangelfreie Einheiten veräußern kann und dass Erwerber von Einheiten den Bauträger im Falle von Mängeln in Anspruch nehmen würden. Es sei dem Architekten daher bewusst gewesen, dass seine Beauftragung gerade auch dem Zweck diente, Planungsfehler zu vermeiden.

Zwar hatte der Architekt das Konzept der „senkrecht geteilten Wohneinheiten“ entwickelt, welches eine lediglich einschalige Ausführung der Trennwände vorsah, so dass lediglich ein Schallschutzstandard wie im Geschosswohnungsbau erreicht würde. Der Bauträger hatte diesem Konzept in Kenntnis des Umstandes, dass Reihenhäuser demgegenüber nach allgemein anerkannten Regeln der Technik eine zweischalige Trennwand benötigen, auch zugestimmt. Dies änderte jedoch – so der Bundesgerichtshof – nichts daran, dass es letztlich nach wie vor darum ging, eine Planung zu erstellen, mit der der Bauträger die Einheiten ohne zu erwartende Mängelrügen an Erwerber verkaufen konnte.

Dieser Vertragszweck sei jedoch nicht erreicht worden, weil die Erwerber die Einheiten angesichts der äußeren Gestalt des Gesamtobjektes nach der Auffassung des Bundesgerichtshofs zu Recht als Reihenhäuser eingeordnet haben, so dass sie den Kaufpreis jeweils entsprechend zurecht gemindert haben, nachdem sie festgestellt hatten, dass der Schallschutz nicht den Standard für Reihenhäuser erfüllt. Daran habe sich auch dadurch nichts geändert, dass die Einheiten durch den Bauträger als „Geschosswohnungen, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilt worden sind“ vermarktet wurden – entscheidend für die Einordnung sei nicht rechtlich gewählte Konstruktion des Verkäufers sondern der Umstand, dass die Einheiten ihrem äußeren Erscheinungsbild nach Reihenhäuser seien. Weil aber die Erwerber den Kaufpreis deshalb jeweils zurecht gemindert hatten, sei die Planung des Architekten trotz Einhaltung der Vereinbarung mit dem Bauträger aufgrund des planungsbedingt mangelhaften Schallschutzes mangelhaft – der Architekt dem Bauträger deshalb zum Schadensersatz verpflichtet, wenn auch nicht in vollem Umfang, weil der Bauträger sich ein gewisses Mitverschulden entgegenhalten lassen müsse.

Der Architekt wird aus dieser Entscheidung zwei Lehren zu ziehen haben: zum einen schuldet der Architekt im Rahmen seiner Planung stets die Einhaltung der Anforderungen nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik. Diese werden nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als grundsätzlich einzuhaltender Mindeststandard angesehen. Weiß der Architekt, dass sein Auftraggeber das nach seiner Planung errichtete Gebäude weiterveräußern will, dann muss der Architekt folglich damit rechnen, dass er von seinem Auftraggeber auf Regress in Anspruch genommen wird, wenn die Käufer seines Auftraggebers den Kaufpreis wegen Nichteinhaltung der anerkannten Regeln der Technik zurecht mindern. Aus diesem Grunde sollte der Architekt sich niemals auf Vereinbarungen einlassen, nach denen er auf den ersten Blick weniger als den Mindeststandard der allgemein anerkannten Regeln der Technik schuldet – dieser erste Blick kann trügerisch und in letzter Konsequenz sehr teuer werden!

Zum anderen sollte der Architekt sich bei Zweifelsfragen im Zusammenhang mit der Vertragsgestaltung mit seinem Auftraggeber stets fachlich versierte Beratung sichern – diese kann den Architekten im Zweifel vor bösen und vor allen Dingen teuren Überraschungen bewahren! Insbesondere besteht durchaus die Möglichkeit, den Vertrag zwischen Architekt und Bauträger so zu gestalten, dass der Bauträger das Risiko, dass die Planung nicht die vorausgesetzte Funktion und den eigentlichen Zweck erfüllen wird, auf seine eigene Kappe nimmt. Solch eine Regelung muss allerdings explizit formuliert werden, wobei der Bauträger die Bedeutung und Tragweite dieses Risikos auch erkannt haben muss. Eine solche Risikoübernahme war jedoch im konkreten Vertrag zum Nachteil des Architekten nicht enthalten!

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Über Rechtsanwalt Jochen Harms

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