Schätzung des merkantilen Minderwertes bei Rissen im Gebäude

Eine Bauherrin nahm Tragwerksplaner und Bauunternehmen unter anderem auf den Ersatz eines nach Beseitigung von Rissen im Gebäude verbliebenen merkantilen Minderwertes in Anspruch. Nachdem ihre Klage insoweit von den Vorinstanzen abgewiesen worden war, weil die Klägerin nach der dort vertretenen Auffassung den Umfang des Schadens nicht hinreichend dargelegt und bewiesen hatte, verwies der Bundesgerichtshof die Sache insoweit zur neuen Verhandlung zurück und wies in seinem Urteil vom 06.12.2012 (Aktenzeichen: VII ZR 84/10) darauf hin, dass der merkantile Minderwert, der dem Gebäude anhafte, auch wenn die zunächst vorhandenen Risse im Wege der Mängelbeseitigung behoben wurden, bei Vorliegen genügender Anhaltspunkte gemäß § 287 ZPO vom Gericht zu schätzen ist.

Was war geschehen?

Die Beklagten hatten im Auftrage der Klägerin zwei baugleiche Mehrfamilienhäuser geplant und errichtet. Nach Fertigstellung traten vielfältige Risse sowohl im Innen- als auch im Außenputz auf, welche allerdings behoben worden waren. Neben den dafür aufgewandten Beträgen machte die Klägerin unter anderem geltend, dass sie bei einem Verkauf der Gebäude einem potentiellen Interessenten die – wenn auch beseitigten – Risse mitteilen müsse, so dass sich diese preismindernd auswirken werden. Sie machte einen Minderwert in Höhe von 150.000 € geltend.

Die Vorinstanzen erkannten zwar, dass ein solcher Anspruch auf Ersatz des merkantilen Minderwertes auch trotz völliger und ordnungsgemäßer Instandsetzung dadurch verbleiben kann, dass potentielle Interessenten vor allem deshalb auf eine Preisminderung  bestehen, weil der Verdacht hängen bleibt, dass trotz ordnungsgemäßer Beseitigung der Risse (= Symptome) verborgen gebliebene Schäden (=Ursachen) bestehen können. Voraussetzung für einen solchen Anspruch sei, dass es sich bei dem gegenständlichen Objekt um ein so genanntes marktgängiges Objekt handele. Dies wurde für Mehrfamilienhäuser zwanglos bejaht. Weil hier Risse in einem enormen Umfang ausgebessert worden waren, nahm die Vorinstanz auch noch zu Gunsten der Klägerin an, dass sie als redliche Verkäuferin einen potentiellen Kaufinteressenten darüber informieren müsse, dass diese Mängelbeseitigungsarbeiten ausgeführt werden mussten, dass aber auch davon ausgegangen werden könne, dass keine Folgeschäden mehr zu befürchten seien. Dem Grunde nach erkannten auch die Vorinstanzen der Klägerin deshalb einen Anspruch auf Ersatz des merkantilen Minderwertes wegen der Risse im Gebäude zu. Allerdings ließen die Vorinstanzen den Anspruch der Klägerin daran scheitern, dass die Berechnungen des Gutachters im Beweisverfahren keine geeignete Grundlage seien, weil der Sachverständige nicht erläutert habe, wie er auf die Ausgangswerte gekommen sei. Der Gutachter hatte erklärt, dass es sich bei diesen Werten um Schätzwerte handele, die er auf der Grundlage dessen vorgenommen habe, wie seiner Auffassung nach ein durchschnittlicher Marktteilnehmer die Wahrscheinlichkeit des Eintritts späterer Schäden schätzen würde. Der Sachverständige sprach insoweit gar von einem „Bauchgefühl“. Darüber hinaus habe er eine – wenn auch nicht repräsentative – informelle „Expertenbefragung“ vorgenommen. Dazu habe er verschiedene Experten auf dem Immobilienmarkt telefonisch einige Minuten lang gesprochen, diesen zunächst die Sachlage dargestellt und die Experten dann eine Schätzung abgeben lassen. Hierbei ergaben sich Auskünfte von einer enormen Streubreite. Ein weiteres Privatgutachten eines weiteren Sachverständigen stelle ebenfalls keine geeignete Grundlage dar, die nach § 287 ZPO angezeigte Schätzung des Umfangs des merkantilen Minderwertes vorzunehmen.

Dieser Auffassung folgte der Bundesgerichtshof nicht:

Zunächst wies er darauf hin, dass er nach dem Revisionsrecht die Entscheidung des Tatrichters bei der Schätzung der Höhe des Minderwertes nach § 287 ZPO nicht im Einzelnen sondern nur darauf hin überprüfen könne, ob dabei Rechtsgrundsätze der Bemessung verkannt, wesentliche Bemessungsfaktoren außer Betracht gelassen oder der Schätzung unrichtige Maßstäbe zu Grunde gelegt wurden. Allerdings kam der Bundesgerichtshof zu der Auffassung, dass solche Rechtsfehler im konkreten Falle vorlagen.

Folgte der Bundesgerichtshof der Vorinstanz noch dahingehend, dass es keinen „Markt für bestimmte Wertminderungen“ der vorliegenden Art gebe, so dass auch keine allgemeinen Parameter zur Verfügung stünden, nach welchen man Abschläge beim Wert bemessen könne. Allerdings gelangte der Bundesgerichtshof zu der Auffassung, dass die im Beweisverfahren vom Sachverständigen vorgenommene Expertenbefragung sehr wohl eine geeignete Grundlage für eine Schätzung des merkantilen Minderwertes sei:

Wenn ein Sachverständiger Fachleute befrage, welche den Markt kennen und in der Lage seien, fundierte Werteinschätzungen zu den betroffenen Gebäuden abzugeben und dabei auch die Auswirkungen von durchgeführten Mängeleseitigungsarbeiten auf die Preisbildung einschätzen können, sei dies ein geeigneter Ansatz, hinreichende Grundlagen für die Schätzung des merkantilen Minderwertes zu schaffen – und zwar selbst dann, wenn diese Aussagen der Experten eine erhebliche Streubreite aufweisen und im übrigen auch lediglich auf einem „Bauchgefühl“ der jeweiligen Experten beruhen.

Gerade bei solchen Konstellationen sei es Sinn und Zweck der Vorschrift des § 287 ZPO, der dem Tatrichter insoweit einen erheblichen Ermessensspielraum einräumt, das Risiko der Ermittlung der Schadenshöhe dadurch einzugrenzen, dass der Geschädigte nicht nur deshalb völlig leer ausgeht, weil man einen konkreten Betrag nach Lage der Dinge nicht mehr ermitteln kann. Nur wenn es mangels greifbarer Anhaltspunkte überhaupt keine Grundlage für eine solche Schätzung gebe, so dass das richterliche Ermessen vollends in der Luft hängen würde, wenn danach also eine Schätzung überhaupt nicht möglich sei, nur dann bleibe es bei der Regel, dass dem Kläger die Beweislast für den Umfang des merkantilen Minderwertes trägt und er entsprechend leer ausgeht, wenn er diesen nicht beweisen kann.

Wenn es allerdings nur so sei, dass ausreichende Anhaltspunkte dafür fehlen, einen Schaden in seinem vollen Umfang zu schätzen, so sei zumindest zu überprüfen, ob nicht genügend Tatsachen vorliegen, die ausreichende Anhaltspunkte dafür bieten, wenigstens einen Mindestbetrag durch Schätzung festzustellen. Stehe nämlich fest, dass zwar ein Schaden in seiner Höhe nach nicht eindeutig zu bestimmen aber jedenfalls in erheblichem Ausmaß entstanden sei, werde sich in der Regel aus den Umständen, die die Annahme eines solchen erheblichen Schadens begründen, eine ausreichende Grundlage für die Ermittlung zumindest eines Mindestschadens gewinnen lassen.

Genau diese Unsicherheit solle § 287 Abs. 1 ZPO beseitigen helfen.

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Über Rechtsanwalt Jochen Harms

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